Первая задача технического заказчика на данном этапе – максимально точное распределение всех ролей (в полном объеме и на разных этапах проекта), создание регламентов взаимодействия между всеми участниками процесса. Также совместно с Заказчиком технический заказчик разрабатывает концепцию проекта, предпроектный бюджет и предварительную модель управления проектом.

Функции технического заказчика

Основные функции технического заказчика на этапе предпроектных работ

1. Предпроектный анализ:

- предпроектная проработка, технический Due Diligence земельного участка;

- анализ имеющейся застройки, рисков, связанных с возведением объекта (например, необходимость в выносе инженерных систем, наличие территории объекта культурного наследия и т. д.);

- оценка возможности реализации проекта.

2. Предпроектные работы:

- разработка и согласование архитектурной концепции;

- разработка и согласование технико-экономического обоснования (ТЭО);

- разработка предпроектного бюджета.

3. Разработка технического задания на проектирование:

- сбор исходных данных для проектирования (определение основных параметров объекта: площадь, этажность, форма здания, тип фасадов, применяемые материалы, индивидуальные особенности объекта);

- определение объема задач для проектировщика;

- определение перечня нормативной документации и дополнительных требований к проектной документации;

- утверждение предварительного технического задания на проектирование.

4. Подготовка пакета исходно-разрешительной документации (ИРД):

- оформление правоустанавливающей документации (свидетельство о собственности на здание/земельный участок, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН, договор аренды и т. д.);

- получение инженерно-топографического плана (геоподосновы);

- внесение изменений в генеральный план города и в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);

- разработка архитектурно-функциональной и градостроительной концепций;

- разработка и согласование проектов планировки территории (ППТ);

- утверждение территориальных схем, схем высотных ограничений и т.п.;

- получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

- организация и сопровождение инженерных изысканий (геологических, геодезических, геофизических, дендрологических и экологических);

- техническое обследование строительных конструкций здания (при необходимости);

- получение технических условий (ТУ) на присоединение к инженерным сетям (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, канализация, электроснабжение, газораспределение, сети связи);

- получение прочих документов в соответствующих инстанциях и органах.

Основные функции технического заказчика на этапе проектирования

1. Подготовительный этап:

- определение генерального проектировщика;

Окончательное утверждение технического задания на проектирование;

- составление дорожной карты (графика) проектирования;

- заключение договора на проектирование и передача пакета исходно-разрешительной документации.

2. Контроль разработки проектной документации:

- техническое сопровождение проектных работ;

- контроль соблюдения графика проектирования;

- проверка разрабатываемой проектной документации на соответствие техническому заданию и требованиям нормативной документации;

- анализ эффективности принимаемых проектных решений;

- проверка смет на все виды строительно-монтажных работ;

- выявление и контроль устранения выявленных дефектов в проектной документации.

3. Согласование проектной документации:

- утверждение и согласование проектной документации в соответствующих органах региональной и муниципальной власти;

- согласование проектной документации в уполномоченных учреждениях: энергоснабжающих организациях города или района, в органах МЧС, Роспотребнадзора и пр.;

- регистрация проектной документации в информационной базе по градостроительной деятельности (ИСОГД).

4. Сопровождение экспертизы проектной документации:

- оформление пакета документации и подача заявления для прохождения экспертизы проектной документации;

- оперативное снятие замечаний по комплектности документации в случае необходимости;

- обеспечение оперативного подписания договора и оплаты услуги за проведение экспертизы проектной документации;

- получение перечня сводных замечаний и передача их генпроектировщику;

- контроль качества и сроков устранения замечаний;

- передача ответов на замечания и необходимых материалов проектной документации;

- получение положительного заключения экспертизы проектной документации.

5. Аудит (оптимизация) проектной документации (в случае привлечения технического заказчик после проектирования):

- проверка проектной документации на достаточность и корректность разработки;

- аудит сметной стоимости и параметров технических характеристик.

Исходя из накопленного опыта, отметим, что в существующих реалиях многие заказчики, желая снизить затраты, привлекают технического заказчика в середине жизненного цикла проекта. Однако в этом случае они могут попасть в «капканы»:

- вход технического заказчика в уже реализуемый проект, как правило, начинается с аудита/ознакомления, что само по себе является затратным процессом;

- затраты на комплексного технического заказчика не соизмеримы с рисками ошибок и издержек ввиду отсутствия такого технического заказчика с самого начала реализации проекта;

- лимитированное финансирование проекта и согласование всех статей расходов на начальном этапе редко оставляют возможность изыскать бюджет на привлечение квалифицированного технического заказчика в процессе строительного производства;

- исключение некомпетентных участников проекта (ввиду их недостаточной проработки на стадии тендера) может сопровождаться юридическими осложнениями по расторжению договора.